Продажа


ВОПРОС: <Могу ли я, как покупатель квартиры, внести у нотариуса в его типовой договор купли-продажи квартиры дополнительные (свои) условия?>

ОТВЕТ: <Да, можете. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ). Свобода договора, в частности, заключается в том, что:>

  • и граждане и юридические лица могут самостоятельно выбирать себе партнеров по договору;
  • стороны договора могут определять его вид и содержание, учитывая свои интересы, но соблюдая при этом, согласно ст. 422 ГК РФ, обязательные требования закона;
  • не допускается понуждение к заключению договора, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор, предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством> .


ВОПРОС: <Хочу купить дом, сумма оценки БТИ которого очень велика. Чтобы уменьшить затраты на оформление, продавец предложил заключить договор в простой письменной форме. Правомерно ли это?>

ОТВЕТ: <После вступления в силу закона > <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним> № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. заключать сделки с недвижимостью можно как в квалифицированной нотариальной форме, так и в простой письменной форме, предусмотренной ГК РФ. Но в любом случае они должны регистрироваться в местных органах Министерства юстиции, регистрирующих права на недвижимое имущество и сделки с ним> .


ВОПРОС: <У нас с мужем квартира. Не расторгая брака, 2 года назад он уехал на ПМЖ в другую страну. И от него как говорится "ни слуха, ни духа". Имею ли я право лишить его квартиры?>

ОТВЕТ: <Всё зависит от статуса квартиры, в которой Вы проживаете.Если квартира муниципальная, то необходимо обратиться в суд с иском о признании мужа утратившим право на жилплощадь, в связи с переездом на другое постоянное место жительство.Если квартира либо её часть находится в собственности Вашего мужа, то необходимо обратится в суд о признании Вашего мужа без вести пропавшим со всеми вытекающими отсюда последствиями> .


ВОПРОС: <Я - одинокий пенсионер. За мной ухаживает соседка - посторонний мне человек. Имею ли я право подарить ей свою приватизированную квартиру?>

ОТВЕТ: <Да, имеете полное право. Свобода волеизъявления лиц при распоряжении гражданскими правами закреплена в п. 1 ст. 9 ГК РФ, который гласит, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (в Вашем случае право собственности на недвижимое имущество)> .


ВОПРОС: <Я - одинокая пенсионерка. Пару лет назад подарила квартиру племяннице. Сейчас у неё личная жизнь не сложилась, она начала выпивать, чувствует себя уже хозяйкой, а в последнее время начала даже меня избивать. Что мне делать?>

ОТВЕТ: <Вам необходимо отменить договор дарения. Статья 578 ГК РФ содержит основания, по которым даритель вправе отменить дарение, в частности, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения> .


ВОПРОС: <По наследству получил квартиру от родителей, в которой прописана совершеннолетняя дочь брата. Могу ли я продать квартиру?>

ОТВЕТ: <Собственник недвижимого имущества вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Но так как согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на жилое помещение члены семьи бывшего собственника сохраняют право пользования им, то при отчуждении квартиры необходимо согласие Вашей племянницы для снятия её с регистрационного учёта и выбытия из квартиры> .


ВОПРОС: <Живу в старом > <сталинском> трехэтажном доме. Хотел сделать переустройство квартиры, обратился в ЖЭК. Там ответили, что скоро будет капитальный ремонт дома, тогда и сделаете. Правомерно ли это?>

ОТВЕТ: <Неправомерно, т.к. переустройство, перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться как при капитальном ремонте, так и без него.В Вашем случае они могут производиться согласно ст. 84 ЖК РСФСР при соблюдении следующих условий:>

  • только в целях повышения благоустройства квартиры;
  • при согласии нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя;
  • при наличии разрешения местной администрации> .


ВОПРОС: <Я, сестра и мама живём в муниципальной квартире. Мама недавно вышла второй раз замуж, хочет прописать мужа к нам, но в тоже время хочет, чтобы в случае её смерти квартира осталась нам. Как быть в данной ситуации?>

ОТВЕТ: <Лучше всего приватизировать квартиру на Вас и сестру. Для этого необходимо, чтобы Ваша мама отказалась от участия в приватизации квартиры, сделав соответствующую отметку в заявлении на приватизацию квартиры> .


ВОПРОС: <Какие существуют ограничения по приватизации жилищных помещений?>

ОТВЕТ: <Согласно Закона РФ о приватизации жилищного фонда в РФ и Закона РФ об основах федеральной жилищной политики не подлежат приватизации жилые помещения: >

  • находящиеся в аварийном состоянии;
  • в общежитиях;
  • в домах закрытых военных городков;
  • служебные помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий;
  • в специализированных домах (гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и др.)> .


ВОПРОС: <Приватизировала квартиру на себя, после приватизации родила ребенка. Сейчас хочу продать квартиру и переехать в другой город. Нотариус говорит, что нужно разрешение органов опеки. Но ведь ребенок не является собственником квартиры. Правомерно ли это?>

ОТВЕТ: <Да, правомерно. Согласно ст. 3 Закона РСФСР > <О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации> № 1541-1 от 04.07.1991 г. (часть дополнительно включена Законом РФ от 11.08.1994 г. № 26-ФЗ) для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права> .


ВОПРОС: <Я - пожилой человек, прописана с сыном в двухкомнатной муниципальной квартире. Год и три месяца как пропал мой сын, о чем у меня имеется справка из милиции. Хотела приватизировать квартиру, чтобы отписать ее внукам, а в ЖЭУ мне сказали, что нужно решение суда, чтобы выписать сына. Правомерно ли это?>

ОТВЕТ: <Правомерно, т.к. согласно ст. 42 ГК РФ только суд может вынести решение о признании гражданина безвестно отсутствующим. Суд принимает меры к обнаружению отсутствующего (публикации в прессе, сообщения по телевидению и радио, запрос родственников и т.д.). Следовательно, истечение годичного срока вовсе не влечет автоматическое признание гражданина безвестно отсутствующим. Поэтому, чем раньше Вы обратитесь в суд, тем быстрее получите решение суда> .


ВОПРОС: <Имею приватизированную квартиру на двоих: на себя и сына (8 лет). Хочу принять долевое участие в строительстве дома. Как лучше составить договор о долевом участии, чтобы в дальнейшем при продаже квартиры не было проблем с органами опеки?>

ОТВЕТ: <Главное заключайте договор на себя. После сдачи дома в эксплуатацию и получения свидетельства о праве собственности на новую квартиру обратитесь в органы опеки и попечительства, которые выдадут разрешение на продажу старой квартиры при условии выделения на ребёнка (сына) доли в новой квартире> .


ВОПРОС: <Имею квартиру в ЖСК, за которую пай полностью выплачен (что подтверждено справкой из кооператива). Решили её продать, т.к. у жены имеется хорошая квартира. Председатель ЖСК сказал мне, что это должен решить кооператив, что новый владелец должен заплатить вступительный взнос, иначе его не пропишут в ней. Правомерно ли это?>

ОТВЕТ: <Это в корне неправомерно, и не только для членов ЖСК, но и других потребительских кооперативов. Согласно п.4 ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Аналогичная норма содержалась ранее в ст. 13 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР".>

Правоподтверждающим документом о собственности в кооперативе является справка о выплате пая, зарегистрированная в установленном порядке и Свидетельство о праве собственности. С момента выплаты паевого взноса член кооператива признается собственником квартиры в силу закона.

Он может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в наём, обменять или совершать иные сделки, не противоречащие закону. Согласия кооператива на совершение этих сделок не требуется. Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него (Постановление Пленума ВС СССР от 11.10.1991 г. "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и ЖСК"). Следовательно, квартиру Вы можете продать без согласия кооператива, а новый хозяин её не обязан платить вступительный взнос, если он не будет вступать в члены ЖСК. Вопросами регистрации по месту жительства занимается паспортный стол> .


ВОПРОС: <Купил квартиру, как оказалось, с прописанным человеком. Продавец обещает его выписать, однако время идёт, а вопрос остаётся открытым. Как быть в данной ситуации?>

ОТВЕТ: <Согласно ст. 460 ГК РФ, если после покупки квартиры, обнаружилось, что на приобретённое имущество имеются права третьих лиц, о которых Вы не знали, можете предъявить не поставившему Вас в известность продавцу, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причинённых убытков> .


ВОПРОС: <Мы с сыном проживали в моей однокомнатной кооперативной квартире, пай за которую я выплатила в 1990 году. В 1995 году сын женился, и я прописала невестку в эту квартиру. В начале 1998 года невестка забрала свои вещи, ушла и больше с нами не живёт. Какие права она имеет на мою квартиру, и могу ли я её выписать со своей квартиры?>

ОТВЕТ: <Квартира является Вашей собственностью, т.к. паевой взнос за неё Вы выплатили. Порядок пользования квартирами, принадлежащими гражданам на праве собственности, определен ст. 127 ЖК РСФСР, в соответствии с которой члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с собственником, данным жилым помещением, если при их вселении не было оговорено иное. Выписать невестку из своей квартиры без её согласия, т.е. поданного ей самой заявления о снятии с регистрационного учёта по месту жительства, Вы можете лишь в судебном порядке. А до этого времени Ваша невестка имеет право в ней проживать и пользоваться ею, не имея права собственности на квартиру или какую-то её часть> .


ВОПРОС: <Со своей бывшей супругой жили плохо, часто ругались, за что жена и теща два раза упекали меня в психиатрический стационар. Уже более десяти лет как развелся, построил дом. Обстоятельства сложились так, что дом хочу продать. Соседу дом нравится и он готов его купить, но, зная о моем прошлом, он заявляет, что я не дееспособен, т.к. лежал в психушке. Правомерно ли его заявление?>

ОТВЕТ: <В корне неправомерно. Согласно ст. 29 ГК РФ гражданин может быть признан недееспособным только судом в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Ограничение дееспособности на основании факта Вашего нахождения в психиатрическом стационаре недопустимо. В любом случае (в частности, в Вашем) при решении вопроса о признании лица недееспособным суд должен оценить все факты и принимать решения с учетом всех обстоятельств (ст. 263 ГПК РСФСР) с обязательным участием прокурора и органа опеки и попечительства (ст. 261 ГПК РСФСР). На основании вышесказанного Вы должны исполнять свои обязанности и можете пользоваться своими правами (в т.ч. правом на отчуждение недвижимого имущества) согласно существующему законодательству> .


ВОПРОС: <Имею приватизированную квартиру в поссоветовском доме (получила по наследству). Дом подлежит сносу. Соседи говорят, что раз я не прописана, значит ничего и не получу взамен. Правомерно ли это?>

ОТВЕТ: <Нет, неправомерно. Согласно ст. 49.3 ЖК РСФСР, введенной Законом РСФСР от 06.07.1991 г. № 1552 - 1, если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация местным Советом народных депутатов, предприятием, учреждением, организацией, инвестором осуществляющими снос дома> .


ВОПРОС: <По объявлению нашел продавца квартиры. Заключили сделку у нотариуса, у которого и произошел полный расчёт. Пошёл сдавать документы на госрегистрацию, а в Пушкинском филиале МОРП говорят, что нужен ещё прежний хозяин. Продавец живет в Москве, я ему несколько раз звонил, но телефон не отвечает. Что мне делать?>

ОТВЕТ: <Во-первых, чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо обращаться к специалистам (т.е. в агентства, имеющие сертификат). Поверьте, комиссионные услуги стоят значительно меньше нервов и здоровья. Во-вторых, все же лучше Вам разыскать прежнего хозяина и сходить с ним сдать документы на государственную регистрацию, либо взять у него нотариально заверенное заявление о прекращении его права собственности на квартиру.>

В-третьих, согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме (в Вашем случае письменно и заверена нотариусом), но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. И ещё в этом случае продавец будет обязан возместить убытки, связанные с задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ)> .


ВОПРОС: <У моей мамы дом в Ярославской области. Она решила при жизни переоформить его на своего внука (моего сына). Стала собирать документы, а в БТИ ей сказали, что до сделки необходимо пройти государственную регистрацию и получить свидетельство на право собственности, на все это уйдут дополнительные средства. Получается, что договор дарения дома от 1972 года, заверенный поссоветом, уже не документ? Правомерно ли требование о госрегистрации?>

ОТВЕТ: <Требование БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) о госрегистрации договора дарения дома от 1972 года и получении свидетельства о праве собственности противозаконны. Ст. 4 ГК РФ устанавливает, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Пункт 2 ст.4 Федерального Закона > <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним> №122-ФЗ от 21.07.1997 г. подтверждает положение ст.4 ГК РФ, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего закона.

Если БТИ не удовлетворят данные ссылки на ГК и Федеральный закон, то просите письменное объяснение и обращайтесь в суд> .


ВОПРОС: <Мы с женой в браке около пятнадцати лет. Я был, и в настоящее время, прописан в кооперативной квартире бабушки, но фактически проживал в муниципальной квартире своей жены. За время брака бабушка умерла, я вступил в наследство на ее квартиру, жена приватизировала квартиру на себя. В случае нашего развода как будет произведен раздел квартир (при условии, что у меня двухкомнатная квартира, а у жены - трехкомнатная)?>

ОТВЕТ: <Никакого раздела квартир не будет, т.к. разделу подлежит имущество, находящееся в совместной собственности, нажитое во время брака супругов (ст.34,38 СК РФ). Ваша квартира является Вашим личным имуществом, т.к. получена в порядке наследования (ст. 36 СК РФ).>

Квартира жены тоже является ее личным имуществом, т.к. она была безвозмездно передана Вашей супруге и на ее приобретение не были израсходованы совместно нажитые средства> .


ВОПРОС: <Живу у мужа 4 года, решили произвести обмен моей комнаты в коммунальной муниципальной квартире и его квартиры с целью улучшения жилищных условий. Соседи по коммуналке всячески препятствуют обмену и говорят нам, что нужно их согласие на обмен. Правомерны ли их действия?>

ОТВЕТ: <Нет, неправомерны, т.к. для совершения обмена комнаты в неприватизированной квартире согласия (либо уведомления) Ваших соседей не требуется в связи с тем, что они согласно ст. 250 ГК РФ не имеют преимущественного права на получение Вашей комнаты> .


ВОПРОС: <Я пенсионерка, живу одна в двухкомнатной квартире. Решила приватизировать квартиру и оставить её по завещанию внукам, но соседка сказала, что бесплатно я могу приватизировать 18 м 2 плюс 9 м 2. Правда ли это?>

ОТВЕТ: <Действительно с 4 июля 1991 года был введён Закон РФ > <О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации> , который устанавливал нормы бесплатной передачи в собственность граждан жилых помещений.

Однако с годами он претерпевал изменения и дополнения. Так после внесения в этот закон 23.12.1993 г. изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья производится бесплатно независимо от его размера> .


ВОПРОС: <Могу ли я произвести обмен своей неприватизированной квартиры на частный жилой дом?>

ОТВЕТ: <Да, можете согласно ст. 20 Закона РФ > <Об основах федеральной жилищной политики> . Которая гласит, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилых фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке. Административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законодательством> .


ВОПРОС: <Мне 60 лет. Живу в г. Пушкино в квартире с дочерью. Хочу жениться и прописаться к жене в Москву. Как мне правильнее и с наименьшими затратами перевести мои метры на дочь?>

ОТВЕТ: <Из вопроса, к сожалению, не ясно, сколько у Вас детей и приватизирована ли Ваша квартира. Если квартира не приватизирована, то Вы можете спокойно выписываться к жене. В этом случае Ваша дочь станет ответственным квартиросъемщиком, лицевой счет будет переведен на нее и, в случае приватизации квартиры, она становится единственной хозяйкой квартиры.>

Если квартира приватизирована, Вы участвовали в приватизации и у Вас несколько детей (или наследников по закону), то оптимально Вам при жизни перевести свою долю в квартире (свои метры) на дочь. Это можно сделать договором дарения или купли-продажи.

Если же дочь у Вас одна, то она является единственной Вашей наследницей и после Вашей смерти соответственно Ваша доля в квартире перейдет к ней. Еще в этом случае, для Вашего спокойствия, можете составить на дочь завещание> .


ВОПРОС: <В 1992 году мы с сыном приватизировали квартиру в совместную собственность. Сейчас сын сильно пьет, и я хочу обменять свою комнату (комнаты у нас изолированные). Сын возражает против обмена. Как лучше поступить в данной ситуации?>

ОТВЕТ: <Исходя из положений, закрепленных в п. 2 ст. 253 ГК РФ и в п. 4 ст. 7 Закона РФ > <О собственности в РФ> недопустим обмен имущества, переданного в совместную (общую) собственность граждан, без согласия всех собственников независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Вам необходимо совместно с сыном у нотариуса составить договор разделения долей, провести его государственную регистрацию, после чего согласия сына на обмен не потребуется. Если сын будет против выделения долей, то Вам необходимо обратиться в суд> .


ВОПРОС: <У меня трое детей, двое - от первого брака, с которыми я не общаюсь около 20 лет, один - от второго, который сейчас ухаживает за мной. Как лучше сделать, чтобы моя приватизированная квартира досталась третьему ребенку?>

ОТВЕТ: <Лучше при жизни заключить с ним один из договоров: купли-продажи, пожизненного содержания с иждивением или дарения> .


ВОПРОС: <Хотела приватизировать квартиру, мне в ЖЭУ сказали, что детей необходимо включить в приватизацию. В своё время в 1993 году соседка приватизировала квартиру и не включила детей в приватизацию. Правомерно ли это?>

ОТВЕТ: <Да, правомерно. Действительно, Закон РФ > <О приватизации жилищного фонда в РФ> в редакции 1991 года не содержал обязательной правовой нормы о включении несовершеннолетних детей в число собственников квартиры. Редакция 1994 года данного Закона устранила нарушение прав детей, и теперь, чтобы не включать в договор приватизации несовершеннолетнего, необходимо получить письменное согласие органа опеки и попечительства> .


ВОПРОС: <Двенадцать лет прожили с женой в тёщиной неприватизированной трёхкомнатной квартире, имеем двоих детей. Проживал я без регистрации (зарегистрирован в родительской однокомнатной квартире, где проживают четыре человека). С женой живём хорошо, но в последнее время обострились отношения с тёщей. Она постоянно меня выгоняет. Имею ли я право на жилую площадь в тёщиной квартире, чтобы проживать спокойно с женой?>

ОТВЕТ: <Ваше право на жилую площадь может определить только суд. Вам надо иметь в виду, что при рассмотрении дел, связанных с признанием права на жилую площадь, суды не должны в решениях ссылаться на соблюдение положений о регистрации (прописке) как на установленный порядок вселения (Постановление Конституционного суда РФ от 25.04.1995 г.). Признание или непризнание права на жилую площадь теперь стоит в прямой зависимости от фактического вселения на спорную жилплощадь и проживания в качестве члена семьи нанимателя, если только не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Регистрация (прописка) как таковая не влияет на право гражданина на жилую площадь> .




Виды сопровождения сделок.

1.Земельные участки:

  • Покупка/продажа земельных участков
  • Оформление в собственность
  • Выделение участка под строительство
  • Использование прилегающей территории
  • Изменение целевого назначения земель

Юридическое сопровождение сделок купли-продажи земельных участков.

К сделкам купли-продажи земельных участков применяются общие правила о договоре купли-продажи, специальные правила о договоре купли-продажи недвижимости, установленные гражданским законодательством, с учетом особенностей, установленных земельным законодательством.

Форма сделки купли-продажи может быть простой или нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с земельными участками предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Несоблюдение установленной законом формы сделки по отчуждению земельного участка влечет его недействительность.

Обязательная государственная регистрация именно договора по отчуждению земельного участка предусматривается только для договора дарения земельного участка (пункт3 статьи 574 ГК РФ) и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под выплату ренты (статья 584 ГК РФ). Иные договоры отчуждения земельных участков сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.

Таким образом, применительно к договору купли-продажи земельного участка момент заключения договора не совпадает с моментом возникновения права собственности у покупателя (со дня государственной регистрации права собственности).

Также следует иметь в виду, что при нотариальном удостоверении сделок с земельными участками действует принцип исключительной территориальной компетенции, т.е. нотариальное удостоверение договора должно осуществляться в соответствующем нотариальном округе (по месту нахождения земельного участка), т.е. в г.Москве, Московской области и т.д.

Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа. Площадь участка должна быть указана по право устанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу).

Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные:

  • номер кадастрового округа;
  • номер кадастрового района;
  • номер кадастрового квартала;
  • номер земельного участка в кадастровом квартале.

Примечание: государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка является Кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.

Кадастровая карта (план) содержит:

  • кадастровый номер земельного участка;
  • местоположение (адрес) земельного участка;
  • площадь участка;
  • категория земель и разрешенное использование земельного участка;
  • описание границ участка и их отдельных частей;
  • экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю;
  • качественные характеристики участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель;
  • наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений);
  • зарегистрированные вещные права на земельный участок;
  • ограничения (обременения) прав на земельный участок,
  • зарегистрированные в установленном порядке.

Примечание: в соответствии с пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" все сведения о состоянии и об использовании земельного участка, его площади, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в кадастровую карту на основании данных о межевании земельного участка, т.е. после определения местоположения и границ земельного участка на местности. Если земельный участок ранее не проходил кадастровый учет, процедура межевания включает: определение границ земельного участка и согласование этих границ; закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками; определение их координат или составление иного описания местоположения границ; изготовление кадастровой карты (плана) объекта землеустройства (земельного участка).

Если земельный участок проходил кадастровый учет до 10 июля 2000 г. (дата вступления в силу ФЗ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ), то ранее выданная кадастровая карта (план) является юридически действительной. Кроме того, для заключения договора купли-продажи земельного участка может быть достаточно предъявления кадастрового плана, составленного и выданного местным (районным) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству с кадастровым номером, присвоенным в соответствии с ранее действовавшим законодательством. Вместе с тем, собственник земельного участка (продавец по сделке купли-продажи) вправе получить из территориального органа земельного кадастра кадастровый план нового образца. Для совершения сделки купли-продажи сведения о кадастровом учете на земельный участок предоставляются в виде выписки по месту учета данного земельного участка.

При заключении Договора купли-продажи необходимо точно определить принадлежность земельного участка продавцу по правоустанавливающим и правоудостоверяющим документам, сведения о которых обязательно включаются в текст договора. К правоустанавливающим документам относятся договор, соглашение, иной документ, из которого следует о переходе права собственности к конкретному лицу. К правоудостоверяющим документам относятся свидетельства, выдаваемые соответствующим (территориальным) учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Здесь же следует отметить, что правоудостоверяющие документы, выданные до 31 января 1998 г. (дата введения в действие ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ), признаются юридически действительными наравне с правами, записи о которых содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К правоудостоверяющим документам, выданным до 31 января 1998 г. могут относиться:

  • Свидетельство на право собственности на землю, выданное на основании Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";
  • Свидетельство о праве собственности на землю, выданное в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения";
  • Свидетельство о праве на земельную долю, выданное до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а в случае отсутствия свидетельства - Выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю. Оба документа (Свидетельство и Выписка) имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нотариусу, если сделка купли-продажи земельного участка по желанию сторон должна быть нотариально удостоверена, предъявляется документ о государственной регистрации права на земельный участок, выданный учреждением юстиции (регистрирующим органом) по месту нахождения земельного участка (в соответствующем регистрационном округе (г.Москва, Московская область, и т.д.). Следует иметь в виду, что нотариальный и регистрационный округ совпадают.

Оcновные требования к содержанию проекта договора купли-продажи земельного участка:

  • если участниками сделки являются физические лица, то в тексте проекта договора обязательно указываются полностью (без сокращений) фамилии, имена, отчества, даты рождений, адреса постоянного места жительства или места преимущественного пребывания, полные реквизиты документов, удостоверяющих личности участников сделки. Если сделка заключается посредством представительства, то должны быть указаны основания для этого - соответствующим образом оформленные доверенности;
  • если одним из участников сделки является юридическое лицо, то в тексте следует указать все необходимые сведения об их правоспособности (общей, а также, если для этого имеются основания то и специальной): полное (без сокращений) наименование юридического лица, ИНН, юридический адрес, адрес фактического места нахождения, дата и место государственной регистрации, номер свидетельства о регистрации. Если сделка совершается представителем юридического лица, то в тексте договора должна быть сделана ссылка на доверенность, из содержания которой должен быть ясен объем полномочий представителя.

В тексте проекта договора необходимо достаточно точно определить его предмет, т.е. дать краткое описание земельного участка (место нахождения, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь согласно правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровому плану).

Примечание: если земельный участок продается физическим лицом, состоящим в браке, необходимо выяснить дату приобретения участка. Земельный участок, приобретенный в период брака является общей совместной собственностью супругов, если договором о правовом режиме супругов (брачным договором) не предусмотрено иное. Нотариально удостоверенное согласие второго супруга (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ), является обязательным для заключения договора купли-продажи земельного участка. Аналогичное требование предъявляется и к покупателю - физическому лицу, состоящему в браке. В случае невыполнения этого требования семейного законодательства, второй супруг, как на стороне продавца, так и на стороне покупателя, вправе требовать в судебном порядке признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если предметом договора купли-продажи является земельная доля в праве общей собственности на земельный участок, то должны быть соблюдены нормы гражданского законодательства о преимущественном праве покупки этой доли другим участником (другим участникам) долевой собственности по цене, за которую доля продается третьему лицу (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Если предметом договора купли-продажи является земельный участок (доля в праве общей собственности) из земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право преимущественной покупки доли принадлежит субъекту РФ или, в случае установленном законом субъекта РФ, органу местного самоуправления (администрации города, районной администрации).

Некоторые особенности субъектного состава участников сделки:

если продавцом земельного участка выступает несовершеннолетнее лицо, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо, то в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ такая сделка должна быть совершена только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства (оформляется распоряжением главы или его уполномоченного заместителя районного органа местного самоуправления).

Обязательным условием договора купли-продажи земельного участка является его цена (денежная стоимость), которая определяется сторонами исходя из действующей в данной местности (районе, городе, области) нормативной цене земельных участков соответствующих категорий. Если цена в договоре установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь. Порядок уплаты цены (стоимости) земельного участка определяется в договоре по соглашению сторон: денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. В любом случае условие об оплате должно быть соответствующим образом сформулировано в договоре. Фактом получения денежной суммы по договору является расписка от продавца.

До заключения договора купли-продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) прав собственника земельного участка. Если факт ограничений (обременений) установлен, то в тексте договора купли-продажи необходимо указать все сведения об ограничениях (обременениях): наименование (например, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), срок действия ограничения (обременения), наименование лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение):

  • если речь идет об ипотеке, то следует указать дату ее возникновения (со дня государственной регистрации ипотеки), срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, сумма этого обязательств или данные о порядке и условиях определения этой суммы;
  • если речь идет о сервитуте, то указываются объект и условия сервитута, дата его начала и окончания (продолжительность), сведения о физическом или юридическом лице либо объекте, для которого установлено право ограниченного пользования, либо указание о публичном характере сервитута;
  • если речь идет об аренде, то указываются реквизиты договора аренды, включая регистрационные данные, полные сведения об арендаторе, сроке аренды.

Наличие либо отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений) должно быть подтверждено Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме ограничений (обременений) необходимо установить наличие ( отсутствие) наложенных на земельный участок запрещений (арестов): по определению суда в целях обеспечения иска, по постановлению следователя в случае возбуждения уголовного дела.

Примечание: для третьих лиц ограничения (обременения) считаются возникшими с момента (со дня) их государственной регистрации.

Если ни ограничений (обременений), ни запрещений (арестов) не установлено, то в тексте проекта договора купли-продажи земельного участка необходимо отдельным пунктом об этом указать.

Чтобы исключить возможные произвольные действия продавца по выработке условий договора необходимо отметить, что пунктом 2 статьи 37 Земельного кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень условий договоров купли-продажи земельных участков, признаваемых недействительными и не подлежащими включению в договор:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком (продажа, аренда, ипотека, доверительное управление и т.д.);
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления третьими лицами прав на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи.

Особенности продажи земельного участка с находящимися на нем строениями (домами):

Если на земельном участке, подлежащем продаже, расположены строения, то следует иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом РФ 2001 г. отчуждение (продажа) только земельного участка (без продажи расположенных на нем строений) допускается в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, а именно:

  • если продавцу принадлежит право собственности на часть строения (дома), которая не может быть выделена в натуре вместе частью земельного участка;
  • если строение расположено на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Следует иметь в виду, что предметом договора купли-продажи может выступать и часть земельного участка. В этом случае необходимо произвести раздел земельного участка, оформив на каждую часть отдельный кадастровый план. Разделение земельного участка на несколько частей и оформление на них отдельных кадастровых планов влечет за собой обязанность по государственной регистрации на его оставшуюся часть только в случае уменьшения площади участка в связи со сделкой купли-продажи.

Стоимость оказания услуг по сопровождению сделок с земельными участками должна определяться в зависимости от следующих обстоятельств:

  • категории (целевого назначения) земельного участка;
  • места нахождения земельного участка (удаленность от г.Москвы);
  • наличия (отсутствия) у продавца необходимого комплекта документов для совершения сделки и последующей государственной регистрации права собственности покупателя.

Минимальное значение цены услуг (только вознаграждение Исполнителя) - 800 у.е. (земли садоводческих, огородных, дачных товариществ) при условии нахождения земельного участка в 30-километровой зоне от кольцевой автодороги и наличия надлежащим образом оформленных документов, подтверждающих права собственности продавца на земельный .участок и расположенные на нем строения, если таковые имеются. Сумма вознаграждения может быть условно разделена на следующие части: 250 у.е. - проверка соответствия законодательству имеющихся у продавца документов, 200 у.е. - разработка проекта договора купли-продажи, 350 у.е. - государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.

Максимальное значение цены услуги (только вознаграждение Исполнителя) - 2000 - 3000 у.е. (сельскохозяйственные земли, если хотя бы один из участников сделки - юридическое лицо, удаленность от г.Москвы более чем на 30 км., неполный комплект документов либо ненадлежащим образом оформленные документы).

Все безналичные (наличные) суммы за услуги (работы), оказываемые (выполняемые) государственными учреждениями, предприятиями, муниципальными учреждениями, предприятиями, должны оплачиваться Заказчиком отдельно.

В качестве одной из основных обязанностей Заказчика следует рассматривать обеспечение Заказчиком получения у продавца необходимых документов для заключения договора либо создания Исполнителю соответствующих условий для этого.

Документом, создающим необходимые условия для заключения договора с помощью Исполнителя, может являться Предварительный договор между Заказчиком (покупателем земельного участка) и продавцом земельного участка. Разработка такого договора может быть выполнена, по желанию Заказчика, Исполнителем услуг. Оплата за разработку проекта и помощь в заключении договора может быть включена в сумму вознаграждения (посредством ее увеличения) либо оформлена отдельно. Стоимость услуги по разработке проекта Предварительного договора может составлять от 300 до 500 у. е., так как факт заключения этого договора является для Заказчика достаточно определенной юридической гарантией покупки земельного участка.


2.Квартиры и загородные дома (для частных лиц):

  • Покупка/продажа квартир
  • Приватизация квартир
  • Долевое участие в строительстве жилья
  • Строительство загородного дома

Юридические услуги по приватизации квартир.

Приватизация квартир, занимаемых гражданами на основании договоров социального найма, представляет собой бесплатную передачу этих квартир в собственность граждан. Главным отличием права собственности на квартиру от договора социального найма является свобода распоряжения квартирой в соответствии с действующим законодательством. Граждане, ставшие собственниками квартир в результате приватизации, владеют, пользуются и распоряжаются квартирами по своему усмотрению, т.е. с момента возникновения права собственности (дата государственной регистрации) квартира может рассматриваться как объект гражданского оборота, которая может быть собственником продана, подарена, отчуждена иным способом, унаследована по закону или по завещанию родственниками и иными лицами.

Передача в собственность (приватизация) осуществляется, если в приватизации участвуют не менее двух лиц, в общую совместную или в общую долевую собственность.

Общая совместная собственность без выделения долей предполагает, что каждый участник является собственником квартиры, а владение, пользование и распоряжение квартирой может быть осуществлено только по соглашению сторон (участников общей совместной собственности). Что касается формы собственности как общая долевая, то следует отметить существенные отличия. В документах по приватизации, подготовленных на основании заявлений лиц, проживающих в квартире, указываются размеры долей каждого участника приватизации, например,1/2, 1/3, 1/4 и т.д. Данное условие предполагает, что каждый участник приватизации является собственником соответствующей доли в квартире. Владение и пользование квартирой осуществляется по соглашению участников. Учитывая то, что в подавляющем большинстве случаев выдел доли в натуре (части квартиры) технически не возможен, данная доля применительно к метражу квартиры, приходящемуся на долю, может выступать как объект прав значительно условно, т.е. распорядиться этой долей можно только посредством отчуждения (продажи, дарения, мены и т.д.) только доли, причем преимущественным правом покупки этой доли пользуются остальные участники общей долевой собственности.

Для начала процесса приватизации квартиры граждане (семья) должны определиться относительно формы общей собственности. После решения этого вопроса необходимо оформить и представить следующие документы:

  • заявление от всех совершеннолетних членов семьи и лиц старше 14 лет, имеющих паспорта;
  • свидетельства о рождении детей в подлинниках и простых копиях;
  • ордер или иной документ на право заключения договора социального найма в подлинниках;
  • выписку из домовой книги с полной информацией о гражданах,
  • зарегистрированных на данной жилой площади в настоящее время, а также зарегистрированных ранее и выбывших за период с момента выдачи ордера или иного документа на право проживания;
  • копию финансового лицевого счета в случае утраты (утере) ордера;
  • справку о данных предыдущих документов, удостоверяющих личность с указанием причины замены за период с 01 сентября 1991 г.

Юридическое сопровождение правоотношений долевого участия в строительстве жилья.

Сразу же следует отметить, что правоотношения по долевому участию в строительстве жилья специальным законодательным актом не регулируются. Отсюда возникает некоторая сложность с определением условий договора данного вида. Бесспорно одно, что данный договор по своей правовой природе рассматривается как гражданско-правовой. В практике долевого участия в строительстве жилья часто используются следующие наименования документов: договор о долевом инвестировании в строительстве жилья, договор о долевом участии в строительстве жилья, к которым могут, в частности, применяться правила договора о совместной деятельности (простого товарищества) - Глава 55 ГК РФ.

Основными документами, подтверждающими возникновение гражданско-правовых отношений по строительству конкретного дома и юридической основой для участия дольщика в строительстве, являются следующие:

  • Постановление Правительства г.Москвы (Распоряжение Мэра г.Москвы), устанавливающее право застройщика (заказчика-застройщика) осуществить строительство дома на определенном земельном участке г.Москвы (строительной площадке) с присвоением строительного адреса (номер домовладения). В постановлении также определяются заказчик, генподрядчик, порядок проведения проектно-изыскательских работ, оформления земельного участка, который до издания постановления подлежит резервированию, устанавливается распределение долей в будущем объекте недвижимости (жилом доме);
  • Инвестиционный контракт на строительство дома;
  • Договор аренды земельного участка под застройку (для строительства дома) и последующую эксплуатацию дома;
  • Договоры генерального подряда, подряда, субподряда.

Также желательно убедиться в наличии утвержденной проектно-сметной документации по строительству. Это возможно только после заключения с дольщиком договора на оказание услуг на основании выданной им нотариальной доверенности.

Эти документы являются достаточной правовой предпосылкой для участия дольщика (инвестора - будущего собственника квартиры) в инвестиционном процессе по строительству дома (созданию нового объекта недвижимости) на основании договора на долевое участие в строительстве жилья.

Заключенный между застройщиком и дольщиком (инвестором) договор порождает обязательственные отношения с момента подписания договора, оформленного в виде единого документа. Нотариального удостоверения и государственной регистрации данного договора не требуется. Вместе с тем, сложившаяся в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 22 октября 1997 г. № 1348 практика, например в г.Москве, предусматривает учетную регистрацию как инвестиционных контрактов, так и договоров на долевое участие в строительстве жилья. Регистратором этих документов в г.Москве выступает Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы. Срок для учетной регистрации составляет 15 дней. Как правило, учетную регистрацию договора выполняет застройщик.

Каким должен быть договор на долевое участие в строительстве жилья?

Независимо от классификации договора его предмет (строительство конкретного объекта недвижимости - квартиры (квартир) должен определять существенные условия, к которым можно отнести следующие:

  • описание создаваемого объекта недвижимости (многоквартирный жилой дом в кирпичном, панельном, монолитном исполнении);
  • площадь будущей квартиры (части объекта недвижимости) по проекту; - строительный адрес - местонахождение (адрес домовладения, номер позиции (квартиры), литер блока);
  • срок окончания строительства;
  • цена договора (денежная сумма инвестиций - стоимость квартиры, квартир) и порядок ее изменения;
  • ответственность сторон в случае невыполнения обязательств.

Эти условия данного вида договора являются обязательными. Вместе с тем, необходимо самым тщательным образом юридически оценивать и дополнительные условия, изложенные, как правило, в форме пояснений и оговорок.

В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования (квартиры, квартир) относительно определенной договором. В связи с этим в договоре целесообразно установить, что окончательная стоимость 1 кв.м. жилья будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. Дольщик вправе потребовать предъявления ему технико-экономического обоснования, документального подтверждения данного обстоятельства. В случае увеличения площади жилья по результатам контрольного обмера, проведенного техником БТИ, дольщик (инвестор) должен доплатить разницу в стоимости за каждый дополнительный квадратный метр по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства. Такое условие предусматривается в договоре.

После ввода жилого дома в эксплуатацию застройщик должен передать дольщику объект недвижимости (квартиру) по передаточному акту, где определенно указываются следующие данные: адрес дома, номер квартиры, общая и жилая площадь квартиры, состояние расчетов по договору, отсутствие (наличие) взаимных претензий. К Акту должны прилагаться документы БТИ (выписка из техпаспорта, экспликация, поэтажный план).

Как видно из вышеизложенного дольщик должен обратиться к специалисту до заключения договора на долевое участие. Только в этом случае помощь (консультации, юридическое заключение) может быть эффективной. Хотя обращение за юридической помощью даже после заключения договора может принести положительный результат, поскольку существует возможность инициировать внесение изменений (дополнений) в договор, так как платежи по строительству, как правило, предусматривают этапность и застройщик может пойти на принятие этих изменений (дополнений).

В договоре на долевое участие дольщик может предусмотреть условие согласно которому он может переуступить третьему лицу свое право на получение квартиры.

Следует отметить, что заключение договора на долевое участие в строительстве жилья возможно только до государственной приемки жилого дома и ввода его в эксплуатацию. Поэтому, если эти акты утверждены (например, в г.Москве распоряжением префекта административного округа) договор долевого участия не может быть заключен.

Оказание услуг по сопровождению долевого участия в строительстве жилья может предусматривать не только подготовку заключения по проекту либо уже заключенному договору, но и контроль исполнения обязательств застройщика не только перед дольщиком, но перед генеральным подрядчиком (подрядчиком), содействие в оформлении необходимых документов для государственной регистрации права собственности, консультирование на абонементной основе после регистрации права собственности по всем вопросам владения, пользования и распоряжения квартирой.

Стоимость услуг может составлять от 300 у.е. (юридическое заключение по проекту договора, заключенному договору) до 6000 у.е. (сопровождение от стадии заключения договора до государственной регистрации права собственности на жилое помещение).

Абонементные условия обслуживания могут включать следующие услуги: взаимоотношения с Товариществом собственников жилья (проверка легитимности ТСЖ, вступление в члены ТСЖ, представительство по доверенности на общих собраниях, юридическая оценка принятых решений и дача рекомендаций заказчику), взаимоотношения с эксплуатирующей организацией (если ТСЖ не является балансодержателем дома) по всем вопросам участия в содержании дома, включая проверку обоснованности платежей, экономико-правовую оценку имеющихся договоров на энергоснабжение, представительство в БТИ по всем вопросам оформления и получения технической документации, услуги по оформлению перепланировок квартиры, услуги по оформлению перехода права собственности к другим лицам, услуги по оформлению договора страхования с учетом интересов заказчика (собственника квартиры), услуги по оформлению сдачи в аренду, безвозмездное пользование, ипотеки, другие правовые услуги, вытекающие из права собственности на квартиру.



Как оценить свою квартиру.

При решении жилищного вопроса первой проблемой является объективная оценка недвижимости. Независимо от того, сами вы будете заниматься продажей или покупкой, обратитесь ли в агентство, желательно знать, какие параметры влияют на стоимость квартиры. Завысив стоимость, вы рискуете потерять в первую очередь время, а время в этом случае - деньги. Занизив - тоже потеряете, но уже прибыль.

Как же узнать реальную стоимость квартиры (то есть ту, за которую она будет максимально выгодно продана)? Все ли квартиры продаются по заявленной цене? Следует ли обращаться к лицензированному оценщику? Об этом и пойдет речь в статье.

Способы оценки

В настоящее время на рынке недвижимости существует несколько способов оценки квартиры: прибегнуть к помощи лицензированного оценщика, пригласить риелтеры или попытаться решить эту проблему самостоятельно. Посмотрим, чем различаются эти три варианта. С достаточно высокой степенью достоверности можно определить стоимость квартиры, пригласив специалиста из оценочной кампании. Заплатив сумму от 100 долларов, вы получите на руки официальную справку профессионального оценщика о стоимости квартиры. Вроде бы все замечательно, но справка эта практически не имеет значения для потенциальных покупателей. Они склонны доверять скорее своим впечатлениям, нежели официальной бумаге. Сложившаяся практика говорит о том, что документ от оценщика используют только банки при выдаче ипотечных кредитов или при сделках с коммерческим жильем. А тех, кто настойчиво пытается продать квартиру по цене, заявленной оценщиком, ждет разочарование и, скорее всего, потеря времени. Дело в том, что при продаже квартиры процесс торга имеет первостепенное значение, а, получив документ от оценщика, продавцы о торге, как правило, даже и не думают.

Если вы решаете вопрос оценки с помощью риелтеры, то зачастую приходится рассматривать два варианта:

  • оценка с выездом специалиста на квартиру;
  • экспресс-оценка по телефону.

С первым вариантом все более-менее понятно: он аналогичен описанному выше. Как правило, оценка с выездом специалиста агентства более близка к действительности (за исключением случаев, когда с вами работает неопытный риэлтер, и его неправильная оценка может привести к застою квартиры на рынке или продаже ее за меньшую стоимость). Специалист агентства - профессионал рынка недвижимости, он оценивает несколько квартир почти каждый день и может объективно указать на плюсы и минусы при осмотре вашей квартиры.

А вот с экспресс-оценка, прямо скажем, проблематична. Как можно что-либо оценить по телефону? В этом случае речь пойдет, скорее всего, об усредненной стоимости квартиры. То есть из специализированной компьютерной базы по запросу риэлтер отберет квартиры, подобные вашей, и вычислит среднюю стоимость квадратного метра. После чего остается лишь перемножить две цифры: общую площадь вашей квартиры и усредненную стоимость квадратного метра - и результат готов! Кстати, оценку многие продавцы начинают именно с этого: звонят в несколько фирм (чем больше, тем лучше) и просят оценить их квартиру. Очень часто специалисты разных фирм, оценивая одну и ту же квартиру по телефону, весьма существенно расходятся во мнениях. Погрешность при этом может достигать 90 %, и как относиться к подобному методу - решайте сами.

Третий вариант - оценить квартиру самому, не привлекая специалистов ни из оценочной, ни из риэлтерской фирмы. Затраты минимальные - только на покупку изданий о недвижимости. Нужно лишь найти в газете квартиры с такими же параметрами, как у вашей, и рассчитать среднюю стоимость. Чем больше выборка, тем, конечно же, точнее результат. Этот способ надежнее экспресс-оценки, так как в любом случае вы свою квартиру знаете лучше, чем риэлтер, которому вы рассказали о ней по телефону. Минусы здесь следующие (из практики):

  • необъективное отношение к своей квартире;
  • недостаток информации (если в базе агентства тысячи квартир, то продавец (он же хозяин) сделает выборку максимум из 15-20 квартир);
  • и самое главное - стоимость квартир, указанная в СМИ, как правило, существенно отличается от цены, по которой эта недвижимость будет продана.

В качестве примера рассмотрим случай, когда продавец, оценивая квартиру по газетам, приходит к выводу, что аналогичный вариант выставлен на продажу за 62 000 у. е. <Так как моя квартира лучше (та самая необъективность - свое хуже быть не может), то она должна стоить 65 000 у. е.> , - решает хозяин. А потом удивляется, почему никто (ни риелторы, ни потенциальные покупатели) не проявляет никакого интереса к его предложению, услышав эту цену. Если продавец неуступчив, трата времени на осознание реальной стоимости квартиры может обернуться потерей денег, а спустя несколько месяцев, когда вопрос встанет остро, нередко все равно приходится снижать стоимость, чтобы продать как можно быстрее.

Параметры оценки

Прежде чем рассказать о так называемых технических параметрах, представим юридические:

  • если квартира <свободна юридически и физически> (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает), то она оценивается дороже аналогичной, но обремененной одновременной покупкой альтернативной квартиры, а уж тем более расселением. Это происходит потому, что ощутимое количество сделок (до 70 %) с альтернативой не могут определенно состояться уже на этапе подготовки к ним (продавцы не нашли подходящего варианта замены, продавец альтернативной квартиры запросил высокую цену и т. д.);
  • продаваемая квартира не приватизирована или находится в частной собственности (второй вариант предпочтительнее, а потому оценивается дороже первого);
  • первичные документы (приватизация, результат инвестиционного контракта) привлекают покупателей больше, чем многократные переходы права собственности;
  • для долей квартиры или квартиры, обремененной правами третьих лиц, предусмотрена индивидуальная оценка.

Теперь скажем несколько слов о технических параметрах. Один из немаловажных факторов, влияющих на стоимость квартиры, - насколько престижен район, где она находится. Надо заметить, что этот фактор мало связан с экологией - гораздо больше он зависит от сложившейся репутации данной местности. Так, представленная ниже градация округов во многом отличается от опубликованной недавно оценки экологической обстановки в округах.

Наиболее предпочтительными (а следовательно, и дорогими) являются ЮЗАО, СЗАО, ЗАО, отчасти ЮАО. Менее предпочтительны САО, СВАО, ВАО. Замыкают этот ряд ЮВАО, ЮАО. Ну и, конечно, нельзя забывать о неизменной престижности центра.

Нужно иметь в виду, что абсолютно одинаковые по всем параметрам квартиры, находящиеся в разных округах, будут отличаться по цене, и это различие может быть весьма существенным.

Еще одна важная особенность расположения недвижимости - удаленность от станции метро. Здесь нужно учитывать два фактора, влияющих на стоимость:

  • плюсом является расположение квартиры на расстоянии двух-трех остановок или в пятнадцати минутах ходьбы от метро;
  • явный минус - до дома от метро практически невозможно дойти пешком, а добираться наземным транспортом дольше десяти минут.

Градация по типам домов.

Эта градация несколько расплывчата. Трудно однозначно характеризовать недостатки или достоинства определенных типов домов, так как практически в каждом из них можно найти как престижные и удобные варианты, так и неухоженное, давно не ремонтируемое жилье. Элитные дома в представленном ниже обзоре не рассматриваются.

Панель. Хрущевки - дома приблизительно 1958-68 гг. выпуска, из-за неудачной планировки квартир по праву считаются одними из самых непрестижных в своем классе.

Постхрущевки - 1962-72 гг. постройки, обычно девятиэтажные, ненамного отличающиеся по продуманности планировки от хрущевок. Соответственно их цена - одна из самых низких.

Дома с квартирами улучшенной планировки - начало строительства 1974 год. Здесь в квартирах большие кухни, просторные изолированные комнаты, холл. Они оцениваются значительно дороже вышеуказанных, особенно если в них был произведен капремонт и замена канализационных и водопроводных труб.

Квартиры в домах новых серий, строительство которых началось в 90-х годах, - самые популярные в своем классе.

Кирпич. Дома дореволюционной постройки, которые сохранились в основном в центре, и однозначно оценить их весьма непросто. С одной стороны - явная и постоянная престижность центра, с другой - невразумительная планировка квартир и нередко частичное отсутствие удобств (ванной, кухни и т. д.).

Сталинские дома (год постройки 1937-1953). Квартиры в этих домах до сих пор пользуются популярностью среди покупателей. Большие квадратные комнаты, высокие (3,2 м) потолки, хорошее местоположение, подъезды с широкими лестничными пролетами, особый контингент жильцов - все это позволяет высоко оценивать подобные варианты при продаже. Правда, можно ошибиться, так как существуют псевдосталинские дома - в них сохраняется высота потолков (от 3 м) и большие метражи, но по остальным параметрам они явно не могут составить конкуренцию сталинкам.

Дома, построенные в 70-е гг. и позже, высокой этажности, с комфортабельными квартирами достаточно большой площади.

Монолит. Самые дорогие и престижные - монолитные дома. Их отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая возможность выбора в зонировании и обустройстве жилого пространства.

Немаловажен и такой фактор, как безопасность жилища. С этой точки зрения к плюсам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, наличие домофона или консьержа на входе в подъезд. Также определенное значение имеет металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда. Если квартира никем или ничем не охраняема и в подъезд может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже, даже если сама жилплощадь в очень хорошем состоянии.

Необходимо учитывать также расположение и планировку квартиры. Если она находится не в торце и относится к так называемым распашонкам (комнаты расположены на разных сторонах), это увеличивает цену. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат в ней стоимость жилья может быть ниже аналогичного, но расположенного иначе.

Наличие холла даже минимального размера увеличивает цену квартиры. Если же холл достаточно большой и к тому же квадратный, на такое достоинство следует непременно обратить внимание потенциального покупателя.

Безусловно, оценивается и кубический объем жилплощади, на которую непосредственное влияние имеет высота потолков. Самая популярная - 2,75-3,2 м. Все, что не соответствует этому, котируется ниже. Так, менее востребованы квартиры с высотой потолков до 2,5 и более 4,5 м, хотя и последнем случае находятся желающие. Например, совсем недавно прошла сделка с покупателем, который искал квартиру с потолками не менее 4,5 м. Обычно такие квартиры можно встретить в центре, в домах дореволюционной постройки. И нужный вариант был найден! Квартира оказалась небольшой площади, с минимальными удобствами (а точнее, в ней был только туалет), и поэтому обошлась будущему собственнику не так дорого. После покупки он сделал второй полуэтаж, тем самым значительно увеличив полезную площадь квартиры.

Есть еще много факторов, оказывающих влияние на стоимость квартиры: изолированность комнат, вид из окон, тип снабжения горячей водой (ТЭЦ или газовая колонка). Важно также, есть ли в квартире телефон, поскольку его отсутствие снижает покупательский спрос, а соответственно и цену квартиры, так как в Москве по-прежнему существует очередь на установку телефона. Отсутствие балкона или лоджии является еще одним недостатком, снижающим цену квартиры.

Необходимо также учитывать состояние квартиры. При анализе этого параметра следует рассмотреть пять основных вариантов:

  • требуется косметический ремонт;
  • требуется капитальный ремонт (так называемая убитая);
  • квартира после пожара (это значительно снижает цену, так как выветрить запах пожара невозможно, необходимо счищать все до бетона);
  • сделан ремонт;
  • сделан евроремонт.

Первый и четвертый варианты почти не влияют на цену, а влияют только на быстроту продажи (психологически покупатель быстрее согласится на покупку симпатичной свежей квартиры).

При втором и третьем варианте квартира может быть продана при значительном снижении цены.

А вот с пятым все гораздо интереснее. Можно с уверенностью сказать, что евроремонт (настоящий, а не псевдо) при продаже почти всегда оценивается в сумму, составляющую лишь 20-30 % от вложенных в него денег. Очень часто приходится видеть продавцов, выставляющих квартиру с полноценной стоимостью вложенных в евроремонт денег и не могущих продать ее полгода или год.

В заключение скажем, что в любом случае, при каком бы то ни было варианте к оценке квартиры нужно отнестись очень серьезно. Если провести ее с погрешностью, то это может обернуться потерей как времени, так и денег.


05.11.2013 12:10

Ипотека


Ипотека в её современном проявлении появилась в нашей стране не так уж давно. Несколько лет назад даже не все знали, что такое ипотечный кредит, но сейчас тысячи россиян успели оценить достоинства ипотечного кредитования. Ипотека - это залог недвижимого имущества (квартира, дом) в обеспечение предоставленного кредита. Ипотечное кредитование обладает неоспоримым преимуществом - даёт возможность быстро и без проблем решить жилищный вопрос, купить квартиру или дом. Смысл ипотеки заключается в том, что на оптимальных для себя условиях Вы оформляете кредит, и покупаете, например, квартиру, т.о. получаете банковский ипотечный кредит. Купленная квартира уже Ваша - Вы можете в этой квартире справлять новоселье, жить и наслаждаться преимуществами ипотечного кредитования

Сотрудники Агентства <Виндекс Недвижимость> профессионально и оперативно помогут оформить кредит, выгодный именно для Вас.

Именно МЫ :
 Полностью СОПРОВОДИМ сделку до успешного завершения. 
 ИСКЛЮЧИМ организационные трудности в процессе оформления кредита. 
 ПРЕДОСТАВИМ Вам персонального консультанта, к которому Вы всегда сможете обратиться за помощью. 

Благодаря специалистам компании <Быстро Кредит> ВЫ не только ЭКОНОМИТЕ СВОЕ ВРЕМЯ, но и ИЗБАВЛЯЕТЕ СЕБЯ ОТ НЕОБОСНОВАННЫХ ОТКАЗОВ БАНКОВ, в которые Вы обращаетесь самостоятельно и теряете возможность оперативно получить кредит.

После получения кредита мы:
 Подберем для Вас объект недвижимости, полностью отвечающий требованиям банка!
 Проверим выбранный Вами объект на наличие обременений, гарантируя этим юридическую чистоту сделки!
 Предложим Вам оптимальную программу страхования!
 Сформируем полный пакет документов для проведения сделки купли-продажи выбранного объекта!
 Согласуем порядок и условия проведения сделки купли-продажи со всеми участвующими сторонами!
 Поможем оформить государственную регистрацию прав собственности на приобретаемый объект.

У вас есть еще сомнения и вопросы?? Тогда мы готовы ответить на них совершенно бесплатно. Звоните сейчас! Наш телефон-(495)883-09-63