Виды сделок с жилыми помещениями.

Собственники вправе совершить сделки купли - продажи, мены, дарения, завещания и залога . Граждане - собственники жилого помещения, члены жилищных и жилищно - строительных кооперативов, а также граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями.

Условия действительности сделок с жилыми помещениями.

• Во-первых , необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).
• Во-вторых , необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
• В-третьих , необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности.
• В-четвертых , необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки, и ее совершение должно быть добровольным.
• В-пятых , необходимо письменное оформление указанных сделок (для ренты и завещания необходимо нотариальное оформление).
• В-шестых , как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения квартиры.

Государственная регистрация прав на жилое помещение и сделок с ним.

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним> государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорена только в судебном порядке.

Ипотечный кредит.

Денежная сумма, которая выдается на приобретение жилья под залог недвижимости с правом владения, пользования и распоряжения этой недвижимостью. Такой кредит на длительный срок предоставляют банки, участвующие в программе ипотечного кредитования. Купленная недвижимость оформляется в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного погашения взятого кредита. При этом покупатель жилья имеет дополнительные льготы по налогообложению.

Приватизация.

Передача государственного или муниципального имущества (земельных участков, промышленных предприятий, банков и других финансовых учреждений, средств транспорта, связи, массовой информации, зданий:) в собственность.

Собственность (долевая, общая, совместная).

Собственность - отношение лица к принадлежащему ему имуществу (вещам), как к своему.

Долевая собственность - общая собственность, доли участников которой определены. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.
Продажа и мена доли в общей собственности допускается лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли.

Общая собственность - собственность двух или более лиц на одно имущество. Совместная собственность - собственность, возникающая в случаях, когда имущество передается в общую собственность нескольким лицам без определения доли каждого в праве собственности.

Срочный выкуп.

Срочный выкуп жилья - услуга, которую оказывает далеко не каждая фирма, но в нашей Компании она предусмотрена. Если к нам обращаются с просьбой выкупить квартиру, мы в течении нескольких дней собираем необходимый пакет документов, обязательно проводим юридическую экспертизу. Если в ходе проверки выявляются погрешности, которые можно исправить, - делаем это. Однако Компания вправе отказаться от выкупа, если юридическая чистота остается под вопросом.

Сроки выхода на сделку значительно сокращаются, если квартира юридически и физически свободна. Безусловно, минусом срочного выкупа является то, что квартира приобретается несколько ниже рыночной стоимости. Но ведь, как известно, <время - деньги> . Нельзя исключить колебания цен на рынке, которые могут привести к снижению стоимости Вашего жилья. Срочный выкуп страхует от подобных неприятностей.

Тем не менее, есть и ряд важных плюсов. Нашему клиенту уже не нужно давать рекламу, несколько месяцев ждать подходящего покупателя, тратить время на показы. По существу, все трудозатраты и расходы, а затем и возможные риски дальнейшей реализации квартиры продавец перекладывает на плечи Компании.

Субсидии.

Посещая управы, видно, сколько проблем стоит перед очередниками, ожидающими получения муниципального жилья. А пообщавшись с людьми, понятно: многие из них даже не подозревают, что могут гораздо быстрее и проще решить свою проблему с помощью жилищной субсидии.

Программа субсидий в первую очередь направлена на расселение коммунальных квартир в столице. При этом всем жильцам переезжать совсем не обязательно.

Получив субсидии, можно сохранить прежнюю площадь. Если в коммунальной квартире проживает, скажем, две семьи, то одна из них может использовать полученные средства для приобретения новой квартиры, а вторая улучшить жилищные условия за счет освободившейся площади. К сожалению, эти тонкости знают далеко не все очередники.

Надо учесть также следующее: срок действия свидетельства на предоставление безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья - полгода, при этом деньги перечисляются продавцу безналичным путем. Человек должен обладать немалым запасом свободного времени, чтобы реализовать свое право: подобрать квартиру и собрать пакет документов, пройти специальную юридическую комиссию, наконец, получить добро на покупку в Агентстве по реализации субсидий (где требования к параметрам квартир достаточно жесткие). Кроме того, найденное жилье переходит к нему в собственность только после того, как вся сумма уже перечислена продавцу. В результате процесс покупки сильно затягивается, и не исключено, что по тем или иным причинам сделка сорвется, и все придется начинать сначала.

Чем может помочь риэлтор? Опытный профессионал сможет сократить время поиска квартиры и сроки сбора документов, а в случае необходимости подскажет, как составить ходатайство о продлении срока получения субсидии. К тому же, юридическая чистота и надежность расчетов при покупке будет гарантирована Компанией.

Налог с имущества, переходящего в порядке наследования.

С унаследованного имущества стоимостью до 850 МРОТ этот налог не взимается. В отношении имущества большей стоимости ставки налога следующие:

Статья 1141. Общие положения

1. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142 - 1145 и 1148 настоящего Кодекса.

Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования (статья 1117), либо лишены наследства (пункт 1 статьи 1119), либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства.

2. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (статья 1146).

Статья 1142. Наследники первой очереди

1. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.

Статья 1143. Наследники второй очереди

1. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери.

2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.

Статья 1144. Наследники третьей очереди

1. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя).

2. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

Статья 1145. Наследники последующих очередей

1. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (статьи 1142 - 1144), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей.

Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит.

2. В соответствии с пунктом 1 настоящей статьи призываются к наследованию:

в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя;

в качестве наследников пятой очереди родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки);

в качестве наследников шестой очереди родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

3. Если нет наследников предшествующих очередей, к наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Статья 1148. Наследование нетрудоспособными иждивенцами наследодателя

1. Граждане, относящиеся к наследникам по закону, указанным в статьях 1143 - 1145 настоящего Кодекса, нетрудоспособные ко дню открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют по закону вместе и наравне с наследниками этой очереди, если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет.

2. К наследникам по закону относятся граждане, которые не входят в круг наследников, указанных в статьях 1142 - 1145 настоящего Кодекса, но ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним. При наличии других наследников по закону они наследуют вместе и наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

3. При отсутствии других наследников по закону указанные в пункте 2 настоящей статьи нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют самостоятельно в качестве наследников восьмой очереди.

Налог с имущества, переходящего в порядке дарения.

С полученного в дар имущества стоимостью до 80 МРОТ этот налог не взимается. В отношении имущества большей стоимости ставки налога следующие:

Обратите внимание, что плательщик данного налога - одаряемый, а не даритель.

Стоимость недвижимого имущества определяется по данным органов учета (технической документации), приведенным в соответствующих справках Ф - 11 (справка о стоимости).

Налог на дарение не уплачивается по:

• имуществу, подаренному одним супругом другому;
• жилым домам, квартирам и паенакоплениям в жилищно - строительных кооперативах, если даритель и одаряемый проживали в этих домах (квартирах) совместно на день оформления договора дарения;
• имущество лиц, погибших при защите СССР и РФ в связи с выполнением долга гражданина и по спасению человеческой жизни, охране госсобственности и правопорядка;
• квартиры, переходящие в порядке наследования инвалидам I и II групп.

Уплата обоих налогов производится плательщиком на основании платежного извещения, вручаемого ему налоговым органом. Срок уплаты налога - не позднее трех месяцев со дня вручения извещения.

Налог с дохода при продаже жилья и другой недвижимости не взимают до окончания отчетного налогового года. А только после того как продавец подаст в налоговую инспекцию декларацию и заявление о налоговых вычетах или заявление об освобождении от налога всей суммы, полученной от продажи недвижимости.